Kupiłem mieszkanie - 10 powodów dlaczego.

Jak zapewne zauważyliście, w ostatnim czasie moja aktywność na blogu była trochę zmniejszona. Spowodowane to było licznymi sprawami, lecz głównym powodem była mniejsza ilość czasu ze względu na zakup przeze mnie nieruchomości.

Tak, dobrze czytacie. Kupuję mieszkanie (właściwie to kupiłem dziurę w ziemi). Pewnie nie jedna i nie jeden z was, drodzy czytelnicy pomyślał sobie: idiota, kryzys, a on kupuje mieszkanie. Dokładnie, kupuję mieszkanie. Poniżej w kilku punktach wytłumaczę wam, dlaczego.

1) Koniec programu Rodzina na Swoim

Chyba wszyscy już o tym wiedzą - z końcem roku kończy się program rodzina na swoim w tym "podprogram" z którego akurat ja będę korzystał. Chodzi oczywiście o program Singiel na swoim. W tym programie państwo dopłaca połowę (nie do końca tak prosto) odsetek przez 8 lat. Ponieważ program ten się kończy - warto z niego skorzystać. By zakupić nieruchomość w tym programie trzeba spełnić odpowiednie wymagania. W moim przypadku wiekowe oraz nie mogłem być nigdy posiadaczem nieruchomości. Spełniam wymagania programu, więc warto z niego skorzystać. Jednak drugim aspektem jest to, że pierwsza transza kredytu hipotecznego w programie Rodzina na Swoim musi zostać uruchomiona jeszcze w tym roku. Im szybciej się to załatwi tym lepiej - pod koniec roku będzie z tym ciężko.

2) Spadające ceny nieruchomości to mit

Oczywiście, na rynku jest całe mnóstwo wybudowanych bloków, nawet w 2010 roku, w których dalej są wolne mieszkania. I ich właściciele - najczęściej deweloperzy - bardzo chętnie by je sprzedali, lecz nie mają kupców. Oferują więc obniżki i rozmaite promocje. Dlaczego jednak te mieszkania się nie sprzedały? Powodów jest kilka. Polacy przemyśleli sprawę i nie kupują byle czego i byle gdzie - zresztą hamują nas w tym również banki. Oglądałem kilka nieruchomości już gotowych i często mogłem wynegocjować znaczącą obniżkę ceny (7% w kilka minut) jednak nieruchomości te były kiepsko położone, kiepsko zbudowane, kiepsko... Długo można by wymieniać. Dobre nieruchomości się sprzedają i wcale nie wynegocjujemy dużej obniżki. Swoją drogą: jeden z deweloperów poinformował mnie, że zamierza... podnosić ceny! Z kolei mój znajomy zamierza otworzyć firmę deweloperską i już może liczyć zyski na niedawno kupionej działce budowlanej mimo, że jeszcze nawet nie zaczął planować budowy. Po prostu wzrosły ceny działek.

3) Stopy procentowe będą spadać

Wszystko wskazuje na to, że w ciągu najbliższych miesięcy stopy procentowe będą spadać - nawet dość znacząco. Mam kilku znajomych analityków w bankach i oczekują oni spadku w ciągu 12 miesięcy o minimum 0,5% poziomu stóp procentowych. To dużo. Dzięki temu kredyt który będę spłacał będzie jeszcze tańszy.

4) Kupuję mieszkanie tanie, w dobrej lokalizacji i po niskich kosztach

W programie Singiel na swoim państwo dopłaci mi 3,52% (stan na dzień dzisiejszy). Jeśli więc biorę kredyt na WIBOR 6M + 1,5% marży (przykład) to moje odsetki wyniosą 4,94% (stawka WIBOR) + 1,5% = 2,92% w skali roku. Tyle będę musiał płacić ceteris paribus przez osiem lat. Warto tylko wspomnieć, że inflacja w lipcu rok do roku wynosiła... 4%! Oznacza to, że mieszkanie kupię taniej od inflacji! Podobnie jest w przypadku kredytu studenckiego - obecnie jego oprocentowanie to 2,5% w skali roku. Warto więc skorzystać. Zwłaszcza, że znalazłem bardzo ciekawą kawalerkę w bloku, w którym są dopiero fundamenty. Dodatkowo jest ona w bliskiej odległości od centrum miasta, w niezłej okolicy, bardzo dobrze skomunikowana - zarówno z innymi częściami miasta jak i z innymi miastami. Do tego park tylko dla mieszkańców (nieduży, ale zawsze). Same zalety.

5) Sprzedawaj, gdy inni kupują. Kupuj, gdy wszyscy sprzedają

Wszyscy straszą kryzysem - którego nie ma. Mamy wolniejszy wzrost. Wolniejszy, ale wzrost! Wszędzie słychać, że ceny nieruchomości będą spadać. I będą. Ale tych słabych, źle zbudowanych i kiepsko położonych. Dobre nieruchomości zawsze znajdą nabywców. Wspomniana wyżej zasada mówi nie w prost o tym, że kupując gdy wszyscy kupują można stracić. Dlaczego więc jeśli mam zdolność kredytową, mogę pozwolić sobie na zakup małego mieszkania, dopłaca mi do tego państwo, mieszkanie jest tanie i nieźle położone to nie miałbym skorzystać z takiej oferty? Nawet, jeśli wartość tej nieruchomości będzie nieznacznie spadała to i tak wyjdę na tym dobrze. A w przypadku wzrostu cen mieszkań za kilka lat - zarobię kilka złotych. Raczej nie doczekam czasów, kiedy własnościowa kawalerka w nowym budownictwie będzie kosztowała 50 000 złotych. A jeśli tak się stanie - będzie kiepsko. Ale na razie nic nie wróży spadku cen mieszkań o kilkadziesiąt procent.

6) Kolejne rekomendacje KNF

Być może słyszeliście, że KNF znów coś kombinuje i chce wprowadzić kolejne regulacje lub złagodzić te już istniejące. Takie działanie zawsze wprowadza bałagan. Jeśli zdążę przez zmianami - będę bardzo zadowolony. Patrząc dalej - mogę nawet na tym nieźle zyskać. Jeśli polityka banków będzie łagodniejsza po wprowadzeniu/zmianach regulacji to będę mógł się starać o kolejny kredyt hipoteczny na kolejne mieszkanie na niezłych warunkach. Dlaczego? Bo ten kredyt będę już spłacał kilka miesięcy a mieszkanie w końcu zostanie wybudowane (przed wakacjami 2013 roku). Będę więc płacił niską ratę i dzięki dobrej historii kredytowej być może uda mi się także poprawić warunki tego kredytu (na przykład niższa marża).

7) Opcja awaryjna - wynajem

Kupuję mieszkanie całkiem niezłe, w niezłej okolicy. W razie "W" mógłbym je wynająć dzięki czemu pokryłbym koszt raty i moje miesięczne obciążenia byłyby niższe. Mieszkanie to nie jest moim docelowym lokum - bo w przypadku znalezienia żony (dajmy sobie jeszcze czas do trzydziestki piątki) czy spłodzenia dzieciaka takie mieszkanie będzie raczej za małe. Dlatego zawsze kawalerka będzie mogła zostać wynajęta.

8) Żona? Co z tego, kawalerka dalej moja.

Po rozmowie z notariuszem znalazłem jeszcze jeden plus zakupu tej nieruchomości. Nawet, jeśli za jakiś czas znajdę żonę (lub ona mnie) to mieszkanie wchodzi do mojego indywidualnego majątku (tak jak na przykład udziały czy akcje w firmach) chyba, że postanowię inaczej. Sprawa jest oczywiście do bardziej dogłębnego poznania, jednak co moje to moje i nie rusz :)

9) Szkoda marnować zdolności kredytowej

Mam zdolność kredytową. Nie jakąś gigantyczną, ale mam. Dlaczego więc jej nie wykorzystać? Mam bardzo dobrą historię w Biurze Informacji Kredytowej, spłaciłem kilka kredytów. Rata tego wyniesie mniej niż 20% moich dochodów (nie dlatego, że dużo zarabiam tylko dlatego, że cena nieruchomości jest bardzo niska i dodatkowo są dopłaty). Spokojnie tą kwotę mogę płacić miesięcznie. Pamiętajcie, że każdy zakup nieruchomości poprawia stan naszej gospodarki - będę musiał przecież kupić meble, sprzęt AGD, wykończyć mieszkanie... Wszystko to w połączeniu z promocyjnym oprocentowaniem sprawia, że zdecydowałem się na zakup. 

10) Nikt nie kupuje mieszkań? Bzdura.

Znam co najmniej 3 osoby które właśnie kupiły lub kupują mieszkania od deweloperów. Pewnie kilkoro znajomych się też do tego szykuje powoli. Jednak pamiętajmy o jednym: dopiero teraz na rynek nieruchomości będą wchodzili młodzi ludzie urodzeni w boomie. Obecni 25-30 latkowie dopiero będą kupować mieszkania na własność - do tej pory mieszkali z rodzicami, w akademikach lub mieszkania wynajmowali. 

Podsumowując, kupiłem dziurę w ziemi z nadzieją, że będzie tam za kilka miesięcy moje mieszkanie. Myślę, że to dobra decyzja ze względu na bliskość centrum, atrakcyjną cenę oraz dopłaty w programie Singiel na Swoim. Czy decyzja okaże się być dobrą - zweryfikuje czas. A co wy o tym sądzicie?

Kredyt oprocentowany niżej, niż wynosi inflacja

Dzisiejszy post będzie skierowany zwłaszcza do młodych osób. Chciałbym wam polecić kredyt studencki. Już wyjaśniam dlaczego. Trzymam właśnie przed sobą zawiadomienie o najbliższej spłacie kredytu studenckiego z banku Pekao S.A. w który mam tenże kredyt. Kwota raty którą mam do spłaty na najbliższy miesiąc to 346,26zł a oprocentowanie wynosi, uwaga, uwaga: 2,375%! Tak jest, niecałe 2,5% w skali roku! No i porównajmy to ze stopą inflacji - wyniosła ona w marcu 2012 roku 3,9%. A więc mój kredyt właściwie zarabia na mnie i jeśli go spłacam w terminie to de facto z każdym miesiącem mam nieco mniej do zapłaty (uwzględniając inflację). Sympatycznie.

No ale od początku. Kredyt studencki jest udzielany na okres studiów. Maksymalnie na 5 lat i w tym czasie otrzymujemy 10 razy w roku określoną w odpowiednich przepisach prawnych kwotę pieniędzy. Aktualnie jest to 600 złotych miesięcznie, łącznie możemy więc otrzymać 30 000 złotych. Po studiach mamy jeszcze 2 lata karencji, więc dopiero po 7 roku od rozpoczęcia studiów zaczynamy spłacać kredyt studencki.

Zróbmy małe obliczenia. Konieczne są jednak pewne założenia:
1) Stopa inflacji = 0
2) Stopa zwrotu z inwestycji = 2% netto
3) Pieniądze wpłacamy w każdym miesiącu w którym je otrzymujemy i czekamy tak do końca 7 roku.
Uproszczenia 1) i 2) są dla łatwości obliczeń. Owszem, możemy przyjąć jakąś stawkę inflacji równą na przykład "x", ale nie ma co kombinować. W faktycznych warunkach inflacja wynosi około 4% i możliwe jest osiągnięcie 2% netto powyżej inflacji na dobrej lokacie. Załóżmy więc, że stopa inflacji = x, tyle samo wynosi oprocentowanie kredytu i stopa z inwestycji wynosi netto x+2%. Wynik powinien być zbliżony do uproszczonych założeń które przedstawiłem

W tych warunkach po 7 latach będziemy mieć na koncie 32 916,08zł. Taka kwota przy powyższych założeniach da więc 54,86zł miesięcznie a zgodnie z założeniem będziemy co miesiąc spłacać 300zł raty. Do spłaty będziemy mieć więc mniej, niż pożyczyliśmy pieniędzy. Jeśli takie warunki by się utrzymały, do spłaty mielibyśmy każdego miesiąca mniej o 54,86zł niż pożyczyliśmy.

Warunki które tu opisałem są oczywiście bardzo uproszczone. Można jednak śmiało i bez większych problemów przygotować analizę dla bardziej skomplikowanego modelu zakładającego jakiś poziom inflacji, jakąś stopę zwrotu i jakieś oprocentowanie kredytu. Wydaje mi się jednak, że założenia przeze mnie przyjęte prezentują opłacalność zaciągnięcia kredytu studenckiego. Jeśli więc to nie wystarczy, to jeszcze jedna mała informacja: w maju mam do zapłaty 46,26zł odsetek od kwoty 23 700zł. Jeśli taką samą kwotę miałbym na lokacie oprocentowanej na 6,5% w skali roku (nie szukając daleko - BGŻ Optima) to odsetki miesięczne powinny wynieść około 128,38zł brutto czyli prawie 104 złote na czysto (nie bawiąc się w zaokrąglanie podatku). Odsetki uzyskane przeze  mnie na lokacie byłyby więc o prawie 60zł wyższe niż odsetki które muszę zapłacić od tego kredytu! Dlatego bardzo gorąco polecam zainteresowanie się tym tematem, na pewno (jeśli jesteście studentami i spełniacie warunki) kredyt studencki może być ciekawym rozwiązaniem inwestycyjnym. W końcu pieniądze robią się same :)

Dlaczego (narazie) nie: Czechy

Nasz południowy sąsiad to kraj do życia. Byłem tam wielokrotnie, spędziłem tam wiele czasu i wypiłem wiele piwa. Ceny jedzenia w restauracjach są niskie i niezmienne od lat, ceny w sklepach rosną w bardzo wolnym tempie. Przez ostatnie 10 lat inflacja w Czechach miała tylko jeden epizod w roku 2008 kiedy skoczyła do około 8 procent, tak to niemal przez cały czas utrzymywała się na poziomie około 2% w skali roku. Szczegółowe dane dostępne są tu.

W pewnym czasie myślałem nawet o tym, by przeprowadzić się na czeską prowincję i tam pomieszkać. Dla osób które myślą, że Czechy to Praga i tamtejszy most Karla, Hradczany czy cokolwiek związanego ze stolicą - mylicie się. Praga jest czeska tylko na mapie, tak na prawdę to miasto bardzo zachodnioeuropejskie. Prawdziwe Czechy to małe miasteczka, hospody gdzie ilość kresek na kartce oznacza ilość wypitych piw a pierwsze dostajemy zaraz po wejściu, to w końcu atmosfera braku pośpiechu. To są Czechy. Jedzenie: knedliki, rizek czy tak ulubiony przez polaków smażony ser. To wszystko sprawia, że chce tam się jeździć.

Ale od połowy 2008 roku korona zaczęła umacniać się do złotówki (a właściwie złotówka osłabiać w stosunku do euro z którym kurs czeskiej korony jest mocno powiązany). Z kursu 0,135zł za koronę który z wahaniami plus minus jednego grosza utrzymywał się od 2005 roku jak nie wcześniej, wzrósł do ponad 0,18zł za koronę w drugiej połowie zeszłego roku. Ceny w koronach się praktycznie nie zmieniły, ceny w złotówkach wzrosły o połowę (w ciągu 3 lat!). Teraz to Czesi jeżdżą do nas na zakupy. Ale jest szansa, że sytuacja się poprawi i kurs korony spadnie. Już widać początek i korona spadła poniżej 17 groszy. Jeśli złotówka jeszcze bardziej się umocni - znów wyjazd na dłuższy czas do Czech może być atrakcyjny finansowo.